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淺議房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及應(yīng)對(duì)

文檔作者：熊琳1 王洪英1 李志明2 張敏3 文檔來源： 1．東北電力大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué) 2．無錫供電設(shè)計(jì)研究院 3．湖南郵政子牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司		點(diǎn) 擊數(shù)：	更新時(shí)間： 2020年12月17日
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第3O卷第5期
2010年1O月
東北電力大學(xué)學(xué)報(bào)
Journal Of Northeast Dianli University
Vo1．30．No。5
Oct．，2010
文章編號(hào)：1005—2992(2010)05—0015—04
淺議房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及應(yīng)對(duì)
熊 琳 ，王洪英 ，李志明2，張 敏3
(1．東北電力大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，吉林吉林132012；2．無錫供電設(shè)計(jì)研究院，江蘇無錫214061；
3．湖南郵政子牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，湖南長沙410012)
摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目是典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的項(xiàng)目，具有綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的
特點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，其各個(gè)環(huán)節(jié)都存在風(fēng)險(xiǎn)，如何有效地識(shí)別和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)
效益最大化，是房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。本文著重分析了房地產(chǎn)開發(fā)過程中決策階段存在的最主
要風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建了房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)模型，并提出了這些風(fēng)險(xiǎn)因素的應(yīng)對(duì)策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)另q；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
中圖分類號(hào)：F293．33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
— L —j
一
、日IJ 吾
近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，可以說是達(dá)到了房地產(chǎn)開發(fā)的高峰期，但自從金融危機(jī)爆發(fā)以來，
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了巨大的沖擊?。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理，是項(xiàng)目成功開發(fā)的重要舉措 。但
是，目前我國對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理還處于起步階段，大部分房地產(chǎn)公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，風(fēng)
險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和專門的風(fēng)險(xiǎn)管理人員均未設(shè)立和配置，更談不上科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)
管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，已成為房地產(chǎn)業(yè)必須面對(duì)且必須積極面對(duì)的問題。
二、房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的前提和基礎(chǔ)，是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟，是指對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理過程
中各種可能發(fā)生損失因素的預(yù)測和分析 J。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別有很多種方法，要視其具體情況和管理者的喜好
和能力來決定采取哪種方式，或是幾種方式的結(jié)合，要對(duì)以往發(fā)生過的類似情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮喜w類并
分析風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源，進(jìn)行合理科學(xué)的預(yù)測，實(shí)行動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。此外，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并不
是一蹴而就的事情，需要自始至終反復(fù)進(jìn)行。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的決策階段，其存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有：
1．開發(fā)位置風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的固定性或不可移動(dòng)性在很大程度上決定了合適的開發(fā)位置對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的成功具有非常
重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)位置不僅包括地理位置，而且包括社會(huì)環(huán)境，其社會(huì)環(huán)境包括教育環(huán)境、交通
是否便捷、人文素質(zhì)水平、服務(wù)水平以及公共設(shè)施等。這些因素的不可確定性加大了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)
險(xiǎn)，也決定著房地產(chǎn)開發(fā)后的銷售和租賃情況，進(jìn)而影響房地產(chǎn)公司的收益，這就要求開發(fā)公司認(rèn)真做
收稿日期：2010—08—25
作者簡介：熊琳(1984一)，女，湖南省漣源市人，東北電力大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院在讀研究生，主要研究方向?yàn)楣こ淘靸r(jià)管理．
l6 東北電力大學(xué)學(xué)報(bào) 第3O卷
好可行性研究分析，進(jìn)行充分論證，而不是做表面文章。
2．開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置確定之后，開發(fā)的物業(yè)類型需謹(jǐn)慎選擇，其物業(yè)類型有寫字樓、公寓、住宅、別
墅、商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)等 ]。其不同的物業(yè)類型存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感度有所不同，同
時(shí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也有所不同。因此，有必要在開發(fā)前認(rèn)真做好市場調(diào)查和可行性研究分析，從而開啟最
佳的類型，使項(xiàng)目開發(fā)成功。
3．開發(fā)時(shí)機(jī)選擇的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)時(shí)間長，所以其開發(fā)活動(dòng)受國家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響比較大，在如今全球經(jīng)濟(jì)一體
化的時(shí)代，受其他國家的影響也是很大的，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的周期性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)也具有周
期性的特征，其周期包括高峰期、收縮期、低谷期、恢復(fù)期四個(gè)階段。由于周期性使房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)
系隨周期變化。但是由于房地產(chǎn)的固定性或不可移動(dòng)性和區(qū)域性以及開發(fā)完房地產(chǎn)需要一定的時(shí)間，
并不能使房地產(chǎn)產(chǎn)品在空間上和時(shí)間上互補(bǔ)其空缺。因此，需要房地產(chǎn)開發(fā)商選擇合理的開發(fā)時(shí)機(jī)，并
預(yù)測未來幾年國內(nèi)和世界經(jīng)濟(jì)和政治格局的變化，以及收入水平和消費(fèi)心理變化等風(fēng)險(xiǎn)因素，而經(jīng)濟(jì)發(fā)
展趨勢是影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。
4．開發(fā)規(guī)模確定的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的高投入性，其開發(fā)商很難完全用自有資金開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模越大，需要籌
措的資金就越多；開發(fā)周期越長，受形勢的影響就越大，其所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大。因此，需要謹(jǐn)慎選擇
項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，認(rèn)真科學(xué)地做好可行性研究分析 。
5．項(xiàng)目的市場定位風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，這
些定位是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目前期銷售方案制定的依據(jù)。市場定位影響著項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)
格、工程造價(jià)、銷售方案，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售收益。目前房地產(chǎn)公司市場定位存在許多誤區(qū)，
定位不準(zhǔn)確。在此，本文要重點(diǎn)說明的是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。在如今的大環(huán)境下，開發(fā)商熱衷于用廣告或
明星代言來刺激產(chǎn)品的銷售，但所有房地產(chǎn)商的宣傳模式大同小異，讓消費(fèi)者很難區(qū)分其產(chǎn)品的特性，
造成隨波逐流大盤定位。如果這樣，容易造成房地產(chǎn)開發(fā)不成功，形成產(chǎn)品已經(jīng)形成，卻銷售不出去的
局面。因此，要根據(jù)地理環(huán)境和市場需求，找到潛在的消費(fèi)者，準(zhǔn)確挖掘有價(jià)值的客戶，有創(chuàng)新，跟著市
場走 _8]。
6．項(xiàng)目的資金支付能力風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告出臺(tái)后，由于企業(yè)對(duì)自有資金和融資能力過高的估計(jì)；或者由于國家財(cái)政政策
和貨幣政策的變化以及地方政府的行業(yè)政策變化；或者過高的估計(jì)了自身企業(yè)員工的實(shí)力；或者對(duì)開發(fā)
項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤等原因?qū)е沦Y金支付能力達(dá)不到計(jì)劃的要求，造成項(xiàng)目開發(fā)不成功或
開發(fā)無法完成的風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)決策階段的資源風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)模型
房地產(chǎn)資源風(fēng)險(xiǎn)水平 是房地產(chǎn)資源風(fēng)險(xiǎn)來源A 的函數(shù)，其中A 為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段所識(shí)別的房地產(chǎn)
決策階段資源風(fēng)險(xiǎn)來源，曰i為在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段所計(jì)算的房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險(xiǎn)水平；C 是A 和 的
函數(shù)，其中 為房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)這三個(gè)階段的
分析，構(gòu)建了這三個(gè)階段的一個(gè)相關(guān)模型 ，如下：
B = ( )， (1)
C =g (A ，B )=g (Af ( ))。 (2)
式中 為房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)函數(shù)。基于此，風(fēng)險(xiǎn)管理者能確認(rèn)不同的房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)
險(xiǎn)來源的風(fēng)險(xiǎn)水平。g 為房地產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)函數(shù)，通過這個(gè)函數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)管理者能根據(jù)識(shí)別的
第5期 熊琳等：淺議房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及應(yīng)對(duì) 17
房地產(chǎn)決策階段中的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)來源及其風(fēng)險(xiǎn)水平，確認(rèn)相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)資源風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。房地
產(chǎn)決策階段資源風(fēng)險(xiǎn)管理方法論體系的模型如圖1所示：
圖1 房地產(chǎn)決策階段的資源風(fēng)險(xiǎn)管理方法論系統(tǒng)模型
四、房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，制定出各種可控制風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施方案，并從中選擇
最優(yōu)(滿意)方案并予以實(shí)施的過程 J。其應(yīng)對(duì)的主要措施有風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)分
散、風(fēng)險(xiǎn)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額大、回收周期長、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)高、投資成敗影響面大等
特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的風(fēng)險(xiǎn)主要采用控制和轉(zhuǎn)移的策略。在此，首先要明確和分解風(fēng)險(xiǎn)控制
的目標(biāo)；其次要責(zé)任落實(shí)，實(shí)行目標(biāo)管理。
在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目決策時(shí)，需要把握投資時(shí)機(jī)，注重市場調(diào)查，認(rèn)真進(jìn)行可行性研究分析。針對(duì)上
述所存在的風(fēng)險(xiǎn)，并通過其模型的建立分析，其主要的應(yīng)對(duì)策略為：
1．把握開發(fā)時(shí)機(jī)
開發(fā)時(shí)機(jī)是指房地產(chǎn)開發(fā)的最佳時(shí)間和銷售的最佳機(jī)會(huì)。選擇好的開發(fā)時(shí)機(jī)是房地產(chǎn)開發(fā)成功的
第一要素。開發(fā)時(shí)機(jī)要和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合，并要充分考慮市場因素，預(yù)測銷售時(shí)的供求關(guān)
系。從理論上講，最成功的是在經(jīng)濟(jì)蕭條期以最低價(jià)格購人土地和完成建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期以高價(jià)出
售房地產(chǎn)產(chǎn)品。把握開發(fā)時(shí)機(jī)，開發(fā)團(tuán)隊(duì)需要具有較高的綜合業(yè)務(wù)水平，并具有對(duì)投資時(shí)期的高度敏感
性。
2．注重市場調(diào)查
房地產(chǎn)市場分析是房地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的重要環(huán)節(jié)。在現(xiàn)行的中國特色的市場經(jīng)濟(jì)條件
下，一方面要注重房地產(chǎn)市場的需求，著重分析房地產(chǎn)的有效需求，但不能忽視其潛在需求，因?yàn)槠錆撛?
需求在一定條件下也能轉(zhuǎn)化為有效需求；另一方面要密切關(guān)注國家的政策變化，因?yàn)槠湔叩淖兓赡?
會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系的變化和消費(fèi)水平或愛好的變化。
3．做好投資收益的控制
國內(nèi)外的實(shí)踐證明，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)決策之后，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)影響最大，影響可能性在
75％ ～95％ ¨引；在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)結(jié)束的時(shí)候，影響造價(jià)的可能性在35％ 一75％ ；而在施工開始之后，其
影響只有5％ ～10％。由此可見，設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)的影響是很大的，因此，控制造價(jià)的關(guān)鍵階段是設(shè)計(jì)
階段。
4．做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是有周期的，房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展也是有周期的。房地產(chǎn)的發(fā)展周期與GDP有著密切的聯(lián)
系，它以宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為依托和根據(jù)，并隨著市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)和各時(shí)期的變化因素而波動(dòng)。主要表現(xiàn)為：
房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)人復(fù)蘇期、繁榮期和衰退期；而其蕭條期長于宏觀經(jīng)濟(jì)周期的蕭條期。
5。做好信息的收集
當(dāng)今的時(shí)代是信息化的時(shí)代。誰掌握了信息誰就掌握了市場的主動(dòng)權(quán)和先導(dǎo)權(quán)。因此，要吸收專
東北電力大學(xué)學(xué)報(bào) 第3O卷
業(yè)化信息化的人才，建立企業(yè)經(jīng)?；畔⑹占吞幚頇C(jī)構(gòu)，認(rèn)真研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，分
析本地區(qū)的區(qū)域規(guī)劃、土地情況以及項(xiàng)目事宜情況，對(duì)其信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)的跟蹤管理，通盤考慮，正確決
策，才能盡可能減少項(xiàng)目開發(fā)不成功的風(fēng)險(xiǎn)。
五、結(jié)束語
在進(jìn)行房地產(chǎn)決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，其難點(diǎn)在于房地產(chǎn)公司如何精確地做出管理所存在
風(fēng)險(xiǎn)的決策。至關(guān)重要的是要清楚決策階段的風(fēng)險(xiǎn)包括很多方面，這點(diǎn)在論文中已經(jīng)提出。此外，資源
是有限的，要有效配置資源，使其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化。因此，要提高風(fēng)險(xiǎn)管理人員的素質(zhì)，進(jìn)行
專業(yè)培訓(xùn)。再者，要進(jìn)行行為管理，遵循行為管理理論，提高所有參與人員的積極性。并要加強(qiáng)工程造
價(jià)管理中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)價(jià)、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控，才能使房地產(chǎn)公司以更低的成本獲取更多的效益，使其獲得穩(wěn)
定可靠的收益，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)的健康蓬勃發(fā)展。
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Analyse briefly the identification and controlling
of the real estate in decision-—making stage
XIONG Lin ，W ANG Hong-ying ，LI Zhi．mingz
，ZHANG min
(1．School of Economics and Management of Northeast Dianli University，Jilin City，Jilin Province，China，132012；2．Power
DesignInstituteof Wu)(j，Wux／City，Jiangsu Province，China，214061；3．HunanPostZiniuRealEstmeDevelopingCO，Ltd，Chan·
gsha City，Hunan Province，China，410012)
Abstract：Real estate project is a typical high investment，high risk and high—yield project，whose features are
comprehensive，professional and highly technica1．In the development of real estate，because risk exists in all
aspects of its presence，how to efectively identify and control risks，which in order to maximize the economic
benefits of the real estate developers，is an important part of the real estate management．This paper analyzes
emphatically the most important risk existed in the decision—making stage of the development process of real es．
tate，constructs resource and risk controling model in decision—making stage of the real estate，and proposes
countermeasures of these risk factors．
Key words：real estate；risk identification；risk controHing

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03-05