小區(qū)房屋及公用設施維修養(yǎng)護方案

　　評論：　更新日期：2017年12月21日

1、提要：

　　制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。

　　定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。

　　1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色

　　XX*華庭住宅小區(qū)，位于XX縣城，長安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè)，用地規(guī)整，交通便利?？偨ㄖ娣e約97802.54㎡，由多層16棟、3棟18層（不含地下部分1層）及SOHO樓1棟。

　　1.2房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標

　　我們對XX*華庭住宅小區(qū)房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。

　　1.3對XX*華庭住宅小區(qū)房屋及公共設施的管理策略

　　為做好XX*華庭住宅小區(qū)的房屋和公共設施的維護保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：

　　1.3.1預防性保養(yǎng)策略

　　重視XX*華庭住宅小區(qū)房屋本體和公共設施的日常檢查和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設施設備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設施的完好，延長其使用壽命。

　　1.3.2重點服務策略

　　根據(jù)建筑物管理中的重點服務事項，進行重點防護。

　　1.3.3技術(shù)先行策略

　　我們將重視技術(shù)的引進和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護，確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護的高質(zhì)量。

　　1.4建筑物管理的重點及對策

　　1.4.1管理重點之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護

　　XX*華庭住宅小區(qū)大量使用玻璃幕墻，根據(jù)市建筑幕墻檢測曾對市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進行的調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時間的推移，目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題，涉及調(diào)查的931個建筑，有90個出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質(zhì)量問題。所以，玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。

　　對策：

　　(1)建議甲方委托專業(yè)機構(gòu)每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的"動風壓三性能檢測"檢測一次。

　　(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

　　1.4.2管理重點之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護

　　對策：

　　(1)采取預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃，及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現(xiàn)象，保證房屋和公用設施經(jīng)受臺風暴雨的襲擊。

　　(2)針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進行防護，如在臺風來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。

　　(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關(guān)，加強安全檢查，杜絕違章裝修。

　　(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。

　　1.4.3重點管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護

　　對策：

　　(1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。

　　(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

　　(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養(yǎng)護等措施，減少大修次數(shù)，降低維護成本。

　　(4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理，及時糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設施安全的行為。

　　1.4.4重點管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護

　　對策：

　　(1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學維護保養(yǎng)方案并組織實施。

　　(2)加強員工業(yè)務技能培訓，提高維修技術(shù)。

　　(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標準和參數(shù)，包括材料配比方案等。

　　1.4.5重點管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護

　　對策：

　　(1)了解掌握XX*華庭住宅小區(qū)各種裝飾材料的使用和維護特性。

　　(2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作，及時處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

　　(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當?shù)乃巹?，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。

　　(4)加強對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。

　　(5)嚴格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān)，工程材料的采購嚴格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。

　　(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設施。

　　1.5房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍

　　房屋本體維修養(yǎng)護范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設備機房的維修、養(yǎng)護和管理。（電梯、消防設施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設備設施的維修養(yǎng)護詳見《2.設備管理》）。

　　公用設施維修養(yǎng)護范圍：規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

　　1.6房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護計劃

　　1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護計劃：

　　房屋本體維修養(yǎng)護計劃表

　　序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護內(nèi)容

　　1地基基礎半年一1．檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。

　　2．檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。

　　每季一1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。

　　每年一1．檢查房屋基礎結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。

　　2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

　　每年一1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

　　板每季一1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。