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老舊居住建筑改造的難點(diǎn)與措施

文檔作者：張先明，朱佳華，李文亮文檔來源： 1．杭州明磊建筑工程技術(shù)有限公司 2．浙江當(dāng)代發(fā)展建筑設(shè)計(jì)院有限公司，		點(diǎn) 擊數(shù)：	更新時(shí)間： 2021年12月16日
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浙江建筑，第33卷，第4期，2016年4月
Zhejiang Construction，Vo1．33，No．4，Apr．201 6
老舊居住建筑改造的難點(diǎn)與措施
Dificulties and Methods of the RefOrm for the Old Residential Buildings
張先明 ，朱佳華 ，李文亮。
ZHANG Xianming ，ZHU Jiahua ，LI Wenliang‘
(1．杭州明磊建筑工程技術(shù)有限公司，浙江杭州310004；2．浙江當(dāng)代發(fā)展建筑設(shè)計(jì)院有限公司，浙江杭州310005)
摘要：簡要介紹了老舊建筑的歷史成因及改造措施，談了一些具體的方法和步驟：組織措施、技術(shù)措施及具體內(nèi)容?？晒┩?
行實(shí)施老舊居住樓房改造時(shí)參考。
關(guān)鍵詞：老舊建筑；措施；組織管理；技術(shù)管理
中圖分類號(hào)：TU398 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B 文章編號(hào)：1008—3707(2016)04—0048—04
近年來，浙江地區(qū)發(fā)生多次舊居住建筑整體倒
塌事故。最為嚴(yán)重的有3起，即1997年的“7．12”事
件，2012年的“12．16”事件，2014年4月4日奉化倒
樓事故。這些倒樓事故的發(fā)生，有內(nèi)在原因，也有外
部原因，但總體來說是組織因素多，即人為因素多。
所以要搞好老舊房改造，關(guān)鍵是要組織有力，措施得
當(dāng)。本文就老舊居住建筑改造的難點(diǎn)與措施提出建
議，以供同行實(shí)施時(shí)參考。
1 老舊居住建筑改造組織管理的難點(diǎn)
1．1 我國解放后住房制度改革回顧
1949-1979年，我國實(shí)行的是福利分配住房制
度，住房產(chǎn)權(quán)屬于國家和企業(yè)。
1980—1988年，我國對住房福利分配制度進(jìn)行
改革，逐步推行租售結(jié)合，以租促售的制度。
1988年下半年開始，根據(jù)當(dāng)時(shí)的條件和形式，
全國有不少城市以極低的售價(jià)出售公有住房，其實(shí)
則是以低價(jià)福利取代租售并舉的住房改革模式。
1991年6月，國務(wù)院發(fā)文要求將現(xiàn)有公有住房
租金有計(jì)劃、有步驟地提高到成本租金，在規(guī)定住宅
面積內(nèi)，職工購買公有住房實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。同年11
月，國務(wù)院發(fā)文確定總的房改目標(biāo)是：以公房的實(shí)物
福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》孔鳛樯唐愤M(jìn)行租、售，使住
房的投入、產(chǎn)出進(jìn)入良性循環(huán)。
1998年7月，國務(wù)院發(fā)文宣布從本年度下半年
開始全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，
提出以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
1．2 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移造成的管理缺失
從住房改革的幾個(gè)關(guān)鍵階段可以看出，到1998
年下半年為止，停止了實(shí)物分配住房，以前分配得到
的職工住房基本上轉(zhuǎn)變了產(chǎn)權(quán)歸屬，通過房改產(chǎn)權(quán)
歸入個(gè)人名下；這些房改房，原來有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)單
位，如政府的房管部門以及企事業(yè)本身，經(jīng)過房改，
產(chǎn)權(quán)人分散，缺乏統(tǒng)一的使用管理單位；房改房進(jìn)入
二級(jí)住房交易市場后，管理顯得更加困難，從而造成
產(chǎn)權(quán)管理的缺失和混亂。
1．3 舊居住建筑物業(yè)管理的缺失和缺陷
物業(yè)管理起源于l9世紀(jì)6O年代的英國，在20
世紀(jì)60年代由香港從英國引進(jìn)，于1981年3月10
日深圳市成立第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司；
1993年深圳市人大頒布了全國第一部物業(yè)管理地
方性法規(guī)，并于1994年頒布了《城市新建住房管理
辦法》，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部分別在1995年、1997年、1999
年召開了三次物業(yè)管理工作會(huì)議，中國物業(yè)管理協(xié)
會(huì)于2000年最終成立，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了
法制化軌道。
收稿日期：2015一l2—28
作者簡介：張先明(1966一)，男，浙江杭州人，高級(jí)工程師，從事結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和工程管理工作。
第4期 張先明等：老舊居住建筑改造的難點(diǎn)與措施 49
從物業(yè)管理的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，1995年前我國居
住建筑物業(yè)管理是基本缺失的，這種缺失造成對居
住建筑管理的完全失控，每個(gè)產(chǎn)權(quán)者可以根據(jù)自己
的個(gè)人意愿隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，由此造成了很多建
筑安全隱患。
1．4 住宅裝修的執(zhí)法依據(jù)
2002年5月1日，原建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)
裝飾裝修管理辦法》(建筑部令第110號(hào))，其中規(guī)
范了對住宅裝修中的種種禁止，從法規(guī)層面規(guī)定了
住宅裝修的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任，從而使住宅裝修
有了執(zhí)法的依據(jù)。
綜上所述，住宅產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理的缺失、
法規(guī)的滯后，給住宅使用安全管理帶來了嚴(yán)重的困
擾；在建設(shè)部第110號(hào)發(fā)布之前存在的住宅缺陷大
部分已無法查清。這些政策及管理上的難點(diǎn)，所造
成的后果在今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)給我們的老舊住宅
使用、管理提出了新的挑戰(zhàn)。
2 老舊居住建筑的改造措施
2．1 組織管理的措施
2．1．1 組織管理措施的基本體系
老舊建筑的組織管理工作，是一個(gè)長期艱巨而
復(fù)雜細(xì)致的工作；老舊建筑安全管理的缺失有幾十
年之久，而且這些建筑的數(shù)量龐大，要改造首先要摸
清情況，理順組織管理體系。這個(gè)工作必須由行業(yè)
主管部門帶頭，成立專門的管理機(jī)構(gòu)，也需要各個(gè)社
會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的積極支持。在組織分工上，設(shè)市區(qū)級(jí)
建設(shè)行政管理部門作為基層管理部門，制定切實(shí)可
行的組織網(wǎng)絡(luò)，分街道、分社區(qū)建立各級(jí)基層組織。
見圖1。專業(yè)機(jī)構(gòu)由建設(shè)行政主管部門集中招標(biāo)確
定專業(yè)機(jī)構(gòu)庫。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采用調(diào)查詢價(jià)與定額相結(jié)
合制訂本地區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；篩選確定統(tǒng)一的咨詢專家
庫。由行業(yè)主管部門牽頭，組織專業(yè)機(jī)構(gòu)、咨詢專家
編制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。有了組織、專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家?guī)臁⑹召M(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，老舊房屋的調(diào)查、檢測、鑒定、論證
和實(shí)施就有了完整的體系。
2．1．2 組織管理措施的結(jié)構(gòu)模式
前面談到要建立各級(jí)組織來保證老舊建筑改造
的實(shí)施，關(guān)鍵是基本體系明確，組織措施得力，組織
結(jié)構(gòu)清晰。下面是本文擬定的一個(gè)老舊建筑改造組
織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖(圖2)。
圖1 組織管理基本體系
圖2 老舊建筑改造組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖
2．2 技術(shù)管理措施
2．2．1 技術(shù)管理措施的基本步驟
技術(shù)管理基本步驟根據(jù)老舊建筑改造的工作內(nèi)
容編排。
1)制訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于房屋改造相關(guān)的法規(guī)
標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有國標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)很多，根據(jù)房屋
改造本身的特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)選用要作出基本規(guī)定，可以參
考住建部編制的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)匯編的格式，包括后期
的使用指南。
2)組織調(diào)查摸底。根據(jù)組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖，從基
層開始，由政府管理機(jī)構(gòu)、專業(yè)機(jī)構(gòu)組成聯(lián)合調(diào)查
組，對本管理轄區(qū)內(nèi)的舊建筑按使用時(shí)間先后、長短
逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查、排序，查明其基本情況。基本情況一
覽表可在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定統(tǒng)一格式。
3)組織動(dòng)員。組織動(dòng)員工作必不可少。舊建
筑改造涉及千家萬戶的切身利益，量大面廣，關(guān)系到
國計(jì)民生及社會(huì)安定團(tuán)結(jié)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的
長遠(yuǎn)目標(biāo)。這項(xiàng)工作最為重要也最為必要，同時(shí)也
是最艱難的一項(xiàng)工作，要發(fā)揮我們黨和政府政治思
想工作的方法優(yōu)勢和組織優(yōu)勢，深人細(xì)致地把這項(xiàng)
工作做好。
4)制訂落實(shí)具體工作計(jì)劃。在對實(shí)體建筑進(jìn)
行具體工作前，要制訂詳細(xì)的工作計(jì)劃，計(jì)劃由大到
萋
50 浙江建筑 2016年第33卷
小，由粗到細(xì)進(jìn)行。具體來說有資金落實(shí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、
調(diào)查評(píng)估的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、評(píng)定的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、鑒定的網(wǎng)絡(luò)
計(jì)劃、制訂處理方案的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、評(píng)定方案的網(wǎng)絡(luò)計(jì)
劃、施工圖設(shè)計(jì)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、招投標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、改造
實(shí)施的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(不是施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃)、監(jiān)督驗(yàn)收的
網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、交付使用的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，使用指南落實(shí)的網(wǎng)
絡(luò)計(jì)劃、總結(jié)評(píng)價(jià)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。
5)計(jì)劃實(shí)施。按照計(jì)劃要求逐步進(jìn)行落實(shí)。
2．2．2 技術(shù)管理措施具體內(nèi)容
2．2．2．1 制訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
1)制訂標(biāo)準(zhǔn)的原則：
① 參考國標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)；
② 具有房屋改造本身的特點(diǎn)；
③ 具有房屋全壽命周期的特色，特別是包括后
期房屋使用指南。
2)制訂標(biāo)準(zhǔn)的方法步驟：
① 向省標(biāo)準(zhǔn)管理部門申請標(biāo)準(zhǔn)；
② 參考住建部組織編制強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)匯編的方法
進(jìn)行；
③對標(biāo)準(zhǔn)組織專家進(jìn)行評(píng)審；
④ 調(diào)整修改后報(bào)省標(biāo)準(zhǔn)管理部門審批、頒發(fā)。
2．2．2．2 組織調(diào)查摸底
1)建立編碼，其中包含時(shí)間、區(qū)域、樓號(hào)等編
碼，編碼是否合理是后期一系列工作能否有序進(jìn)行
的首要保證；
2)按編碼次序進(jìn)行調(diào)查；
3)按調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分類。
2．2．2．3 組織動(dòng)員
1)組織動(dòng)員由社區(qū)作為第一層組織，逐層向上
級(jí)組織匯總；
2)組織動(dòng)員擬采用每戶填表的形式進(jìn)行，對少
數(shù)思想上有顧慮的住戶進(jìn)行個(gè)別動(dòng)員；
3)匯總調(diào)查結(jié)果進(jìn)行公示；
4)對公示內(nèi)容有意見的住戶再進(jìn)行個(gè)別動(dòng)員。
2．2．2．4 制訂計(jì)劃
此項(xiàng)工作內(nèi)容多，工作量大，需要管理機(jī)構(gòu)、專
業(yè)機(jī)構(gòu)的相應(yīng)配合。
舉一個(gè)“施工圖設(shè)計(jì)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”的例子來說
明，見圖3。
口匿固] 二婦
圖3 施工圖設(shè)計(jì)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃
3．2．2．5 計(jì)劃實(shí)施
舉一個(gè)“老舊建筑使用指南”的例子來說明計(jì)
劃的落實(shí)。
1)房屋概況房屋示范內(nèi)容見表1。
表1 房屋示范內(nèi)容
小區(qū)名稱 XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
小區(qū)地址
所屬街道、社區(qū)
建造時(shí)間
原產(chǎn)權(quán)單位
施工單位(原施工單位、現(xiàn)施工單位)
建筑面積
戶數(shù)、層數(shù)、單元數(shù)
承重結(jié)構(gòu)形式
樓層板、屋面板形式
樓梯結(jié)構(gòu)形式
陽臺(tái)結(jié)構(gòu)形式
2)房屋簡圖房屋平面圖見圖4，剖面圖見圖5。
圖4 房屋平面圖
第4期 張先明等：老舊居住建筑改造的難點(diǎn)與措施 5l
。廠 一 12 400
—
。廣 10 600
__卜
。廣 一 7 800
—
。廣 5 000
．_卜
。廣 2 200
¨
±0 000
0
【l 50o 4 800 4 800
9( O0
圖5 房屋剖面圖
3)使用要點(diǎn)：
①使用要點(diǎn)中的承包結(jié)構(gòu)見表2，附屬設(shè)施見
表3。
②底層住戶：
a．禁止開門洞、開店面；
b．禁止圍花園：
c．禁止開挖地坪土壤。
③ 外掛物：
a．陽臺(tái)外緣外挑晾衣架≤600 mm，外挑物采用
小區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；
b．外掛空調(diào)：位置、架子形式采用小區(qū)統(tǒng)一
標(biāo)準(zhǔn)。
④ 上人屋面：
a．禁止住戶上屋面：
b．檢修人員上屋面：檢修人員上屋面遵守安全
操作規(guī)則。
⑤應(yīng)急預(yù)案：
a．常用聯(lián)系電話：社區(qū)、建設(shè)房管局、消防、維
修、舉報(bào)；
b．救生要點(diǎn)。
表2 承重結(jié)構(gòu)
3 結(jié)語
通過以上對老舊房屋的簡述和技術(shù)措施的介 的改造與維護(hù)具有一定的參考意義。

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