設備管理是以科學管理為基礎，按照現代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題，確保設備的正常、安全運行。

　　高層樓宇的大量涌現，使人們對樓宇設備的依賴性越來越強，同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中，CPM注重設備全過程的綜合管理，即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中，保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中，CPM又進一步注重預防檢修，即不僅做到設備的正確使用和精心維護，而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃，以預防重于補救之觀念，提高樓宇設備的運行效率，確保樓宇設備的安全、穩(wěn)定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環(huán)境。

　　1 系統(tǒng)日常運行及管理

　　樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量，提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限，關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常，關系到能否保障順天國際運行安全。

　　1.1 運行管理

　　設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設備的最佳效用。

　　1.1.1 編制設備詳細的技術資料，并建立設備臺帳。

　　1.1.2 建立嚴格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責任制。

　　1.1.3 制訂科學、嚴格的操作規(guī)程。

　　1.1.4 制訂周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。

　　1.1.5 對操作人員進行專業(yè)培訓，明確各自的崗位職責，掌握專業(yè)知識和操作技能。

　　1.1.6 實施維護保養(yǎng)工作。

　　1.1.7 定期校驗設備中的安全附件，保證靈敏可靠。

　　1.1.8 工程技術人員對設備運行參數和統(tǒng)計結果作分析，及時發(fā)現事故的潛在危險，采取有效措施進行清除，確保安全運行。

　　1.1.9 發(fā)生設備故障后對其原因進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。

　　1.2 設備系統(tǒng)的日常運行

　　1.2.1 變配電系統(tǒng)

　　變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設備正常運行的最基本保障，運行人員將對變配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控，結合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數等運行參數，一旦發(fā)現問題，給予及時處理。當發(fā)現局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。

　　1.2.2 采暖通風空調系統(tǒng)

　　采暖通風空調系統(tǒng)依據季節(jié)變化合理調節(jié)樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調系統(tǒng)的正常運行，結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況，發(fā)現噪音超標、滴漏水等不正?，F象，立即處理，并能根據負荷情況調整運行參數，按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。當發(fā)現運行故障時，維修人員及時到場，按應急處理預案及時處理，恢復系統(tǒng)正常運行。在日常運行中，根據外界氣溫、溫度條件，合理調節(jié)各場所采暖通風空調設備，實現舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。

　　1.2.3 給排水系統(tǒng)

　　建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管理及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應急處理預案及時處理，恢復系統(tǒng)正常運行。

　　1.2.4 照明系統(tǒng)

　　照明系統(tǒng)質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現損壞要立即更換。根據工作人員的作息時間，按預先的設定，通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關控制。

　　1.2.5 消防系統(tǒng)

　　消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到"預防為主，防消結合"。當發(fā)現險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)火災的應急方案及時處理，確保生命財產安全。

　　1.2.6 電梯

　　電梯大樓必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內，電梯全開放運行，可自由乘坐。在非辦公時間，相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層，無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區(qū)域及使用功能都可由電腦設置，一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。

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　　2 設備系統(tǒng)的應急處理方案

　　2.1 設備故障處理規(guī)程

　　2.1.1 故障分類

　　設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

　　重大故障包括：人身傷亡事故；設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上；因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{、停氣，發(fā)生火除上述重大故障外，其它為一般故障。

　　2.1.2 故障處理通則

　　發(fā)生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理應盡快報告工程部部長。

　　根據表計的指示和設備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。

　　最迅速地恢復設備（設施）至正常運行狀態(tài)。

　　處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。

　　管理處主任是處理故障的全面領導人，負責調動、安排有關人員采取相關措施。

　　對于需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現場安全措施做好。

　　2.1.3 重大故障處理職責

　　凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現場指揮故障處理，并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現場，負責全面指揮。

　　2.1.4 一般故障處理職責

　　對于一般故障，管理處經主任可授權工程部部長處理，工程部應及時報告并作好有關故障發(fā)生和處理記錄。

　　2.2 供電電源停電故障處理規(guī)程

　　電源故障分以下幾種情況處理

　　2.2.1 在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應立即通知大廈內各有關業(yè)主單位。

　　2.2.2 正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。

　　2.2.3 如因大廈內故障引起供電回路停電，應盡快排除故障后恢復送電。

　　2.2.4 如設備或線路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷，并繼續(xù)觀察，采取相應措施。

　　2.2.5 低壓配電柜母線及其引出線故障時，應將故障段母線隔離，然后設法對未受影響的部分恢復送電。

　　2.2.6 如供電局對大廈突然全部停電，則應立刻給樓內各有關單位發(fā)出通知，告知原因，設備值班員應堅守崗位，待恢復供電后，馬上啟動設備，確保順天國際財富中心的正常工作。

　　2.3 停水及故障處理規(guī)程

　　2.3.1 在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應立即轉告樓內各有關單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。

　　2.3.2 若安排水池清洗，管理處應提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

　　2.3.3 給排水設備故障一般處理程序

　　a. 給水泵出現故障時，值班人員應馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。

　　b. 排污泵出現故障時，應迅速搶修，若一時不能修復，應準備臨時排污染。

　　c. 若供水管網出現故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及進通知維修人員搶修。

　　b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。

　　2.4 空調故障處理規(guī)程

　　2.4.1 當主機發(fā)生故障時，啟動備用機組投入運行，并且檢查排除故障。

　　2.4.2 由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時，應立即停止系統(tǒng)的運行，排除故障后再補水投入運行。

　　2.4.3 當故障停電時，立即關閉機組。待恢復供電后，再重新啟動運行，同時做好記錄。

　　2.5 發(fā)生火警處理規(guī)程

　　2.5.1 大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

　　2.5.2 火災報警程序

　　a. 發(fā)現火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。

　　b. 用電話報警時，必須講清下列事項：火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。

　　2.5.3 接到報警后的處理辦法

　　a. 中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現場。如屬火警誤報，應通知中央監(jiān)控室復位；如證實火警，應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救，并利用現有設施進行滅火。如火警嚴重，在組織前期撲救的同時向119報警。

　　b. 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災區(qū)域電源，準備啟動應急電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵。

　　c. 管理處主任到現場指揮滅火，管理處其他人員要立即到現場參與滅火，設備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。

　　d. 派人到大樓門口引導消防隊進入火場，指示消防拴位置。

　　2.6 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

　　2.6.1 當設備發(fā)生故障時，應立即檢修，并盡可能把影響減到最低。

　　2.6.2 由于停電導致設備不能正常使用時，有應急電源的應立即供應，確保重要設施設備正常運行。

　　3 系統(tǒng)的維護保養(yǎng)

　　設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數合格，以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。