物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)方案

　　評(píng)論：　更新日期：2017年11月19日

本項(xiàng)目擁有大量先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，通過精細(xì)、高效的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、報(bào)修管理、節(jié)能管理、檔案管理、應(yīng)急方案設(shè)計(jì)等服務(wù)，向客戶提供365天、24小時(shí)不間斷的基礎(chǔ)功能服務(wù)，確保舒適、安全和便利，是物業(yè)管理公司最為重要的職責(zé)之一。

　　我司在服務(wù)于國貿(mào)中心的過程中，積累了非常豐富的現(xiàn)代高檔設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)及管理經(jīng)驗(yàn)，在領(lǐng)導(dǎo)重視、技術(shù)過硬、精細(xì)管理以及持續(xù)改進(jìn)的多重因素下，確保了17年無重大設(shè)備故障事故的出色專業(yè)記錄。

　　國貿(mào)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行與維修保養(yǎng)服務(wù)的目標(biāo)是確保本項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的安全、高效率及綜合成本得到有效控制。

　　一、強(qiáng)弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)

　　1.目標(biāo)

　　為本項(xiàng)目建筑物及配套設(shè)備設(shè)施提供安全、可靠、穩(wěn)定的電能供應(yīng)，電視及通訊網(wǎng)絡(luò)暢通，滿足客戶需求，是管理公司的首要目的之一。

　　2.內(nèi)容

　　對變配電系統(tǒng)設(shè)備、動(dòng)力用電設(shè)備、照明等系統(tǒng)設(shè)備按專業(yè)規(guī)范和操作規(guī)程實(shí)施運(yùn)行和維護(hù)，保證強(qiáng)弱電系統(tǒng)設(shè)備的安全供電、設(shè)備的安全運(yùn)行以及運(yùn)行維護(hù)人員的人身安全。

　　按行業(yè)規(guī)范設(shè)置變配電系統(tǒng)值班崗位和維修保養(yǎng)崗位；

　　制訂各類設(shè)備維護(hù)、檢修的月、季和年度計(jì)劃，定期對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)檢修；

　　執(zhí)行巡視、檢修制度，快速響應(yīng)投訴和臨時(shí)維修。

　　3.措施

　　人員：具備有專業(yè)技能和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的技工隊(duì)伍，所有員工必須持政府主管部門頒發(fā)的相應(yīng)等級(jí)的操作證上崗；

　　程序：汲取國貿(mào)中心多年來的實(shí)際運(yùn)行和管理經(jīng)驗(yàn)，制定相關(guān)的規(guī)程、制度、安全和操作程序，建立完善的監(jiān)督檢查機(jī)制、意見反饋體系等；

　　建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，認(rèn)真執(zhí)行安全操作規(guī)程；

　　建立設(shè)備運(yùn)行、維修檔案；

　　培訓(xùn)：專業(yè)提高培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)；

　　針對具體設(shè)備的定向技術(shù)操作培訓(xùn)；

　　針對電氣專業(yè)的不同內(nèi)容（包括電站）的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

　　二、空調(diào)（制冷）機(jī)組運(yùn)行與維護(hù)

　　1.目標(biāo)

　　制冷機(jī)組及其配套設(shè)備是暖通空調(diào)系統(tǒng)的核心設(shè)備，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)是本項(xiàng)目暖通空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行的基本條件。物業(yè)管理公司將根據(jù)樓宇的設(shè)備技術(shù)情況，制訂制冷機(jī)組及其配套設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)和管理規(guī)程，保證制冷系統(tǒng)正常運(yùn)行，并逐步實(shí)現(xiàn)降低能源消耗、減少運(yùn)行成本的目標(biāo)。

　　2.內(nèi)容

　　按設(shè)備運(yùn)行規(guī)程和操作手冊技術(shù)要求，制訂制冷系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程和操作任務(wù)書，用以指導(dǎo)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員的規(guī)范操作；

　　制訂并執(zhí)行該系統(tǒng)設(shè)備例行的月、季和年度維修保養(yǎng)計(jì)劃；

　　通過智能化"群控系統(tǒng)"采集運(yùn)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行能源消耗分析，按不同季節(jié)制冷量的需求，優(yōu)化制冷機(jī)組及其配套設(shè)備的運(yùn)行程序，以達(dá)到降低能耗的目的；

　　配合制冷機(jī)組供應(yīng)商或?qū)I(yè)公司對制冷機(jī)組進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，對其全過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并建立設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案。

　　3.措施

　　汲取國貿(mào)中心大型尖端制冷設(shè)備多年積累的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，制定完善的崗位責(zé)任制、操作手冊等文件；

　　建立并執(zhí)行機(jī)房設(shè)備巡視制度和設(shè)備運(yùn)行記錄制度；

　　制冷機(jī)組及其配套設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，考試合格后上崗；

　　組織設(shè)備供應(yīng)商對物業(yè)管理公司運(yùn)行維護(hù)人員做專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；

　　三、熱交換機(jī)組運(yùn)行與維護(hù)

　　1.目標(biāo)

　　為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定可靠、舒適安全的熱力能源，通過對機(jī)組的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)正常。在充分掌握設(shè)備技術(shù)數(shù)據(jù)的前提下，制定出相應(yīng)的運(yùn)行模式，以達(dá)到節(jié)省能源的目的。

　　2.內(nèi)容

　　熱力交換設(shè)施的維護(hù)與運(yùn)行；

　　燃?xì)忮仩t的維護(hù)與運(yùn)行；

　　室內(nèi)散熱器的維修與保養(yǎng)；

　　壓力容器的定期檢測；

　　燃?xì)馄骶叩亩ㄆ跈z測；

　　熱力管線、閥門的維護(hù)與檢修。

　　3.措施

　　根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求制定維修保養(yǎng)計(jì)劃；

　　定期對換熱器進(jìn)行清洗、除污、更換密封件；

　　按計(jì)劃報(bào)請技術(shù)監(jiān)督局進(jìn)行檢測；

　　認(rèn)真填寫巡檢記錄；

　　收集匯總運(yùn)行數(shù)據(jù)，采取相應(yīng)的節(jié)能措施；

　　所有從業(yè)人員必須持有專業(yè)上崗證。

　　四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)

　　1.目標(biāo)

　　通過給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常安全運(yùn)行，保證本項(xiàng)目用水穩(wěn)定供應(yīng)，污水排放符合國家標(biāo)準(zhǔn)。在周密的計(jì)劃保養(yǎng)、及時(shí)維修的狀況下，使設(shè)備始終處于良好的水平，徹底消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

　　2.內(nèi)容

　　所有供水設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)；

　　生活水箱、消防水箱的維護(hù)、檢測；

　　按計(jì)劃進(jìn)行生活水質(zhì)的檢測化驗(yàn)；

　　控制柜、傳感器、穩(wěn)壓裝置

文章來源自房地產(chǎn)E網(wǎng)
、閥門、膨脹結(jié)的維護(hù)與檢修。

　　3.措施

　　從業(yè)人員必須是具備一定技術(shù)知識(shí)的熟練技工，定期要進(jìn)行技能、服務(wù)意識(shí)方面的培訓(xùn)；

　　每日必須進(jìn)行巡視檢查，記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)；

　　水泵\閥門等易損部件，每季度進(jìn)行一次檢修保養(yǎng)；

　　消防供水設(shè)施每半年進(jìn)行一次啟動(dòng)運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)；

　　雨季來臨前對所有排水管道、地溝、集水井進(jìn)行清疏；

　　每月對污水泵、排水泵、加壓泵進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；

　　隨時(shí)檢查各處的用水情況，保證節(jié)水計(jì)劃的落實(shí)；

　　每年兩次對生活水箱進(jìn)行清洗消毒，檢測達(dá)標(biāo)。

　　五、中水系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)

　　1.目標(biāo)

　　最大限度的利用設(shè)備能力，節(jié)省有限的資源；適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，著眼于未來，從現(xiàn)在做起，力爭實(shí)現(xiàn)環(huán)保目標(biāo)。

　　2.內(nèi)容

　　主要從BOD、COD、SS、PH值四個(gè)方面，將原水水質(zhì)經(jīng)過處理達(dá)到中水水質(zhì)的再使用或排放標(biāo)準(zhǔn)。

　　前處理階段：去除廢水中的雜質(zhì)，主要處理流程的物質(zhì)；

　　主要處理過程：利用微生物對于水中有機(jī)物的吸附、氧化分解和催化作用來除去水中的SS有機(jī)物質(zhì)；

　　后處理階段：對回用的水進(jìn)行進(jìn)一步的處理和消毒。

　　3.措施

　　人員：熟悉中水處理站的機(jī)械設(shè)備、工藝流程、控制系統(tǒng)、配管、穿線、通風(fēng)等狀況。具備水質(zhì)化驗(yàn)操作證書；

　　培訓(xùn)：專業(yè)培訓(xùn)；

　　制定運(yùn)行維保、管道的防腐、清洗等工作計(jì)劃；

　　化驗(yàn)：水質(zhì)化驗(yàn)由專門的技術(shù)人員進(jìn)行操作，按規(guī)定填寫記錄、分析結(jié)果，資料入檔保存。

　　六、電梯運(yùn)行與維護(hù)

　　1.目標(biāo)

　　提供及時(shí)有效的設(shè)備維護(hù)與管理，保證本項(xiàng)目所有電梯設(shè)備隨時(shí)處于良好的狀態(tài)。向所有使用者提供安全、及時(shí)、可靠的運(yùn)輸服務(wù)。

　　2.內(nèi)容

　　對以下設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和保養(yǎng)

　　機(jī)房內(nèi)主要設(shè)備：電引軌、配電柜、限速器等；

　　井內(nèi)的主要設(shè)備：轎廂、隨行電纜、軌道、鋼絲繩、廳門、配重、限位開關(guān)等；

　　地坑內(nèi)主要設(shè)備：緩沖器、平衡配垂、限速配垂、安全開關(guān)等。

　　3.措施

　　人員：本系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員須具備相應(yīng)的專業(yè)技能，經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗；

　　培訓(xùn)：針對電梯的特點(diǎn)，定期進(jìn)行培訓(xùn)；

　　專業(yè)承包：確定有信譽(yù)、專業(yè)水平高、管理水平強(qiáng)的專業(yè)承包單位；

　　按時(shí)申請技術(shù)監(jiān)督部門對電梯進(jìn)行檢驗(yàn)，確保合格證的有效性；

　　強(qiáng)化日常巡視檢查和定期保養(yǎng)制度，定崗定責(zé)；

　　收集整理有關(guān)技術(shù)資料，歸檔保存；

　　收集妥善保管電梯備件、附件及工具。

　　七、樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)

　　1.目標(biāo)

　　樓宇自控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍涵蓋變配電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)等，是自動(dòng)化控制的中樞系統(tǒng)。物業(yè)管理公司將非常重視該系統(tǒng)從業(yè)人員的素質(zhì)和運(yùn)行、維護(hù)、管理的水平。逐步實(shí)現(xiàn)對該系統(tǒng)監(jiān)控功能的深層次開發(fā)，加強(qiáng)對各類數(shù)據(jù)、信息采集和處理以及對過程控制的精確調(diào)整，保證受控設(shè)備的正常運(yùn)行，為本項(xiàng)目提供安全、舒適、和諧的環(huán)境，并根據(jù)優(yōu)化運(yùn)行的數(shù)據(jù)為節(jié)約能源提供依據(jù)和方案。

　　2.內(nèi)容

　　根據(jù)系統(tǒng)技術(shù)數(shù)據(jù)編制設(shè)備控制點(diǎn)表和監(jiān)控界面，制訂監(jiān)控任務(wù)書；

　　制訂各項(xiàng)崗位責(zé)任制；

　　熟悉、掌握該系統(tǒng)工作站操作軟件；

　　熟悉、了解該系統(tǒng)現(xiàn)場控制器的硬件結(jié)構(gòu)以及相關(guān)受控設(shè)備的電氣原理圖和接線圖等資料；

　　定期檢查、維護(hù)現(xiàn)場控制器并對各類傳感器、執(zhí)行器進(jìn)行維護(hù)、校正工作。

　　3.措施

　　本系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)人員須具備相應(yīng)的技術(shù)職稱，經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗；

　　建立樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行工作日志和設(shè)備檔案；

　　系統(tǒng)供應(yīng)商應(yīng)向物業(yè)管理公司操作人員提供必要的技術(shù)培訓(xùn)；

　　系統(tǒng)設(shè)備及軟件定期進(jìn)行維護(hù)、檢查；

　　選擇可靠的經(jīng)營商簽訂系統(tǒng)維保合同。以支持本系統(tǒng)在優(yōu)化監(jiān)控功能、數(shù)據(jù)庫開發(fā)等方面的工作，提高樓宇自控系統(tǒng)運(yùn)行、管理水平，為優(yōu)化運(yùn)行程序和節(jié)約能源創(chuàng)造條件。

　　八、維保參與及配合協(xié)調(diào)

　　1.目標(biāo)

　　以專業(yè)的技術(shù)，全面的管理，優(yōu)良的服務(wù)，向本項(xiàng)目所有外包的維修保養(yǎng)項(xiàng)目提供配合，協(xié)調(diào)各家維保公司在現(xiàn)場的工作。嚴(yán)格按計(jì)劃、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間，井然有序地完成各項(xiàng)外包工作。

　　2.內(nèi)容

　　為廠家提供維修場地、臨時(shí)電源、工具物品存放處；

　　提供設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)、工作狀況、故障現(xiàn)象資料；

　　配合設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的調(diào)整，滿足維修的需要；

　　確認(rèn)設(shè)備故障的排除，參與設(shè)備的調(diào)試運(yùn)行；

　　確認(rèn)廠家對損壞部件的更換，在維修記錄上簽字；

　　為廠家的工作人員提供生活與工作方面的必要幫助。

　　3.措施

　　任何外包維修項(xiàng)目的開展必須經(jīng)所屬專業(yè)工程師的同意；

　　維修工作的全過程必須指定專門技術(shù)人員負(fù)責(zé)；

　　維修工作結(jié)算單中必須由工程部主任簽字確認(rèn)；

　　所有外包工程的施工資料均入檔保存。