一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則
1、對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。
2、明確各類(lèi)設(shè)備的管理要求，確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。
3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行，有效控制和利用能源。
二、機(jī)電設(shè)備管理程序
（一）設(shè)備檔案的建立要求
1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺(tái)帳，并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。
2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)：
?、?所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行"設(shè)備標(biāo)識(shí)"；
?、?設(shè)備標(biāo)識(shí)"用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱(chēng)、設(shè)備編號(hào)；
?、墼O(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編號(hào)：
?、?標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范：金屬薄板，表面拋光呈本色；設(shè)備編號(hào)用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長(zhǎng)×寬×厚為70mm×20mm×1mm，僅作參考。
3、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。
4、設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)地在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡上予以登錄。
5、《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件（合格證、說(shuō)明書(shū)、保修協(xié)議書(shū)等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門(mén)保存復(fù)印件。
（二）設(shè)備的日常操作及維保管理詳見(jiàn)相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。
1、配電房管理規(guī)程
2、水泵房管理規(guī)程
3、電梯機(jī)房管理規(guī)程
4、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程
5、程控機(jī)房管理規(guī)程
（三）設(shè)備的購(gòu)置管理
1、設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。
2、設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿(mǎn)足服務(wù)提供需要的原則。
3、設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。
5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。
6、采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循公司采購(gòu)規(guī)程執(zhí)行。
7、采購(gòu)設(shè)備到達(dá)后，由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。
8、經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳，建立卡片等進(jìn)行日常管理。
?。ㄋ模┰O(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)
1、工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。
2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。
3、正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。
4、標(biāo)識(shí)的方式方法：
① 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300 mm×150 mm×1 mm（長(zhǎng)×寬×厚）的綠色塑料板制作，字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上，僅作參考。
?、?設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的明顯位置；
③ 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。
?。ㄎ澹┰O(shè)備的停用和封存
1、對(duì)多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。
2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。
3、工程部應(yīng)定期對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。
4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一臺(tái)新設(shè)備或新員工獨(dú)立操作以前，必須經(jīng)過(guò)對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)知識(shí)進(jìn)行教育和實(shí)際操作培訓(xùn)。
2、工程部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門(mén)有計(jì)劃地對(duì)使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以不斷提高對(duì)設(shè)備使用，維護(hù)的能力。
3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備，操作人員必須通過(guò)考試拿到證書(shū)后，方能獨(dú)立使用或操作設(shè)備。
4、對(duì)于直接供租戶(hù)使用的設(shè)備應(yīng)定期對(duì)其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修理；對(duì)于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識(shí)及操作方法和注意事項(xiàng)。
5、對(duì)于員工直接操作的設(shè)備，設(shè)備部門(mén)應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種：
·設(shè)備操作規(guī)范
·設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范
·崗位責(zé)任制
·交接班制度
6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。
（1）參照設(shè)備說(shuō)明書(shū)及資料對(duì)一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫(xiě)。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門(mén)編寫(xiě)。
?。?）重要設(shè)備的操作規(guī)范，要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示，并注上重點(diǎn)標(biāo)記，要求操作者特別注意。
（3）設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：
?、賳?dòng)前的準(zhǔn)備工作；
?、趩?duì)時(shí)的操作步驟；
?、圩⒁馐马?xiàng)。
7、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行"五項(xiàng)紀(jì)律"。
①實(shí)行定人定機(jī)制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。
?、诮?jīng)常保持設(shè)備清洗，按規(guī)定維護(hù)。
③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。
?、芄芾砗霉ぞ摺⒏郊?，不能遺失、損壞。
⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查，自己不能處理應(yīng)及時(shí)通知工程部。
四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
（一）公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
序號(hào)項(xiàng)? 目維修類(lèi)別劃分計(jì)? 劃方? 案標(biāo)? 準(zhǔn)實(shí)施效果
1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。
②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。
③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。
?、芨黜?xiàng)安全裝置的維護(hù)。
?、萦?jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。
?、跈C(jī)房、轎廂整潔。
?、垭娞莞鞑糠滞旰寐?00%。
2機(jī)電
設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。
②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，每半月進(jìn)行一次保養(yǎng)；每季檢修一次。由工程部實(shí)施維修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無(wú)故障。
②保障安全運(yùn)行。
3消防
設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。
?、谑覂?nèi)（外）消火栓（箱）以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。
?、蹏娏堋煾袌?bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機(jī)電、維修專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。
?、谝话阆涝O(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。
