隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的逐步改善，房產(chǎn)市場也逐步活躍起來，多產(chǎn)權(quán)建筑已經(jīng)不再局限于住宅建筑，滲透的范圍越來越廣，多產(chǎn)權(quán)建筑已經(jīng)成為推動房產(chǎn)市場繁榮的重要力量。多產(chǎn)權(quán)建筑是指有兩個以上產(chǎn)權(quán)人的寫字樓、住宅、車庫、賓館、商場、娛樂場所等建筑物。筆者經(jīng)過對本地區(qū)18棟多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全情況進行了調(diào)查，其中商住樓3棟，政府行政辦公樓2棟，商場商城建筑5棟，賓館建筑4棟，設(shè)有娛樂場所建筑4棟，發(fā)現(xiàn)被調(diào)查的每棟建筑的產(chǎn)權(quán)人少則兩三家，多則數(shù)十家，每個產(chǎn)權(quán)單位或個人的使用性質(zhì)也大相徑庭，而建筑的消防安全情況更是存在著很多令人擔憂的地方。

　　一、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理存在的問題

　?。ㄒ唬┩鈬垃F(xiàn)狀堪憂。為了保障火災(zāi)時人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建筑的安全，消防規(guī)范中設(shè)置了消防車道、消防回車場地、防火間距和室外消防用水等消防設(shè)施，但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消防車道、回車場地、防火間距被占用，綠化和停車已成為較普遍的問題，如××大廈院內(nèi)消防回車場地現(xiàn)在已經(jīng)改成了停車場；由于建筑的使用性質(zhì)變化，原先設(shè)計的室外消防供水能力已不能滿足現(xiàn)狀，現(xiàn)在很多的商住樓在使用中改變了上層住宅的使用性質(zhì)，住宅樓實際變成了寫字樓或者綜合樓。

　?。ǘ┌踩枭⒃O(shè)施薄弱。一是隨著消防科學發(fā)展，消防設(shè)計規(guī)范不斷完善，原有消防設(shè)計已經(jīng)不能滿足現(xiàn)行規(guī)范要求。另外建筑內(nèi)部內(nèi)裝修過程隨意作為，將樓梯間、前室的窗戶封堵，房間的窗戶被廣告牌遮擋等現(xiàn)象較多，使原有建筑的消防設(shè)施的不能適應(yīng)建筑的使用性質(zhì)。二是建筑的疏散樓梯和前室被占用堆放雜物，防煙樓梯間前室被破壞，有的建筑中甚至出現(xiàn)將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。由于多產(chǎn)權(quán)的存在，有時候還會出現(xiàn)上層疏散路線要經(jīng)過底層其他產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營場所才可以到達室外，如果上下層經(jīng)營單位的經(jīng)營時間不相同時，很容易出現(xiàn)疏散出口被鎖閉的現(xiàn)象。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門常開，閉門器、疏散指示照明設(shè)施損壞嚴重。經(jīng)營者為了各自的“安全”，在自己場所安全疏散樓梯處加鎖設(shè)門的現(xiàn)象也偶有發(fā)生。

　?。ㄈ┫涝O(shè)施情況不佳。一是缺少消防設(shè)施。建筑使用性質(zhì)的改變，導(dǎo)致建筑應(yīng)該增設(shè)很多消防設(shè)施，如自動噴水滅火、火災(zāi)報警、防煙排煙等消防設(shè)施?，F(xiàn)在很多公寓式住宅中就存在著這樣的問題。如××花苑公建上面私自設(shè)置的茶吧、旅館等場所。二是設(shè)施運行不佳。自動噴水、火災(zāi)報警、應(yīng)急照明、防煙排煙等設(shè)施運行中，故障、損壞、癱瘓現(xiàn)象依然存在。大多數(shù)的多產(chǎn)權(quán)建筑的消防設(shè)施都會存在這樣的問題，還有些建筑由于年代較早，消防設(shè)施老化，有時連更換的產(chǎn)品都買不到。

　　（四）火災(zāi)荷載較大。建筑內(nèi)使用性質(zhì)多樣，裝修復(fù)雜程度不同，但都存在使用大可燃材料裝修的現(xiàn)象，致使建筑火災(zāi)荷載增加，防火阻燃處理不到位，存在很多火災(zāi)隱患。公眾聚集和娛樂場所所在的多產(chǎn)權(quán)建筑中此類問題尤其突出。

　　（五）建筑使用人員數(shù)量大、層次復(fù)雜。同一棟建筑內(nèi)來往的人員很不固定，人員成分也十分復(fù)雜，人員素質(zhì)也良莠不齊，由于人員數(shù)量的增多，使火災(zāi)和人員傷亡發(fā)生的概率增加。多產(chǎn)權(quán)商鋪和娛樂、餐飲等公眾聚集場所中較為突出。

　?。┤菀仔纬扇弦弧．a(chǎn)權(quán)人為了追求租金，租賃人為了方便或者省錢，多產(chǎn)權(quán)建筑中經(jīng)營、生產(chǎn)、儲存、住宿共存的現(xiàn)象時有發(fā)生。例如有些住宅樓出租作為倉庫、家庭作坊，其中大部分都會有人居住。

　　二、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題存在的原因

　?。ㄒ唬┫酪庾R不強，職責不明?！断婪ā冯m然實行了很多年，但是很多的多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人對消防法律法規(guī)還非常薄弱，不知道內(nèi)部裝修工程需要經(jīng)過消防部門的審核和驗收的還大有人在。多產(chǎn)權(quán)建筑業(yè)主委員和物業(yè)管理公司對于各自的消防職責根本不清，互相推諉現(xiàn)象非常普遍。

　　（二）消防安全管理組織和制度不健全。個別多產(chǎn)權(quán)建筑雖有業(yè)主委員會，但也形同虛設(shè)，沒有建立一個共同的消防安全管理組織，也沒有簽訂一個具體的消防安全管理協(xié)議，致使建筑的管理混亂，甚至連日常的清潔衛(wèi)生都存在矛盾，那些沒有業(yè)主委員會的多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管理情況更加糟糕；有些多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人之間是簽訂了管理協(xié)議，建筑的消防安全問題由各產(chǎn)權(quán)人輪流管理，但是，一方面由于產(chǎn)權(quán)人缺少消防管理的必要知識，不知道該如何進行管理，另一方面是各產(chǎn)權(quán)人認為在自己管理期間不出問題就可以，至于設(shè)施損壞或者癱瘓，只要消防部門查不到，混過自己管理任期就算，在調(diào)查的××處和××局共用的辦公樓就存在這樣的問題。還有部分建筑或建筑的部分產(chǎn)權(quán)不明的，就更談不上管理了，收租金的時候有人，遇到具體問題時卻怎么也聯(lián)系不上了。

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　?。ㄈ┫涝O(shè)施維護資金不足。對于那些建筑的產(chǎn)權(quán)人之間沒有任何組織管理和協(xié)議約束的，消防方面出現(xiàn)問題后，一般很少有人出面牽頭解決，維護資金更是沒有人愿意掏了；有些多產(chǎn)權(quán)建筑產(chǎn)權(quán)人雖知道消防上存在很多不足，消防部門監(jiān)督檢查過程中也積極配合，但無奈自身歷史負擔較重，根本拿不出那么多的錢進行改造，××大廈就存在這個問題；有些建筑也有物業(yè)管理公司管理，但由于物業(yè)公司是自負盈虧的服務(wù)企業(yè)，要考慮運行成本，再加上拖欠物業(yè)管理費用現(xiàn)象也比較多，因此為了降低成本，消防控制室無值班員，消防設(shè)施出現(xiàn)故障后無人管理或者干脆局部或全部關(guān)掉消防設(shè)施，致使整個消防系統(tǒng)部分或者全部喪失作用；還有些多產(chǎn)權(quán)建筑的物業(yè)管理公司，將消防管理以及設(shè)施維護轉(zhuǎn)包給維保公司，維保公司因當初投標過程中沒有合理測算，低價取得承包合同，在建筑使用過程中一旦出現(xiàn)較大消防維修保養(yǎng)，就會出現(xiàn)合同傭金根本不夠的現(xiàn)象。對于那些設(shè)備老化故將率較高的建筑，唯一解決的辦法就是全部更換，這種大的投入更是很難解決資金問題。

　　（四）建筑內(nèi)部裝修增添隱患。投入使用后的建筑，各產(chǎn)權(quán)單位或租賃單位根據(jù)自己的需要，對建筑進行內(nèi)部裝修，在裝修過程中，業(yè)主或租賃單位不再理會原建筑的使用性質(zhì)，擅自變更建筑的使用性質(zhì)，使原來使用性質(zhì)較為單一變成了十分復(fù)雜，例如在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在××花園商住樓的住宅部分根本就沒有住宅了，變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場所，而且裝修的過程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火災(zāi)荷載的同時，有時還將原有的一些消防設(shè)施遮擋或者損壞。電氣線路的敷設(shè)或多或少存在一些問題，超負荷用電的現(xiàn)象也時有發(fā)生?！。ㄎ澹┫辣O(jiān)督不力。一是消防監(jiān)督人員少，不可能全部掌握多產(chǎn)權(quán)建筑的動態(tài)信息。城市的發(fā)展與現(xiàn)有消防監(jiān)督員的編制還存在一定的脫節(jié)，工程竣工后，產(chǎn)權(quán)人將對建筑如何處理，消防監(jiān)督人員無法及時掌握，加上建筑內(nèi)部裝修工程相對隱蔽，很難及時發(fā)現(xiàn)，既使在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)問題，多也是木已成舟，整改難度極大。二建審源頭把關(guān)不嚴。部分建審人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，不能完全發(fā)現(xiàn)問題；部分建審人員受到外界原因影響，如政府招商引資，既使發(fā)現(xiàn)問題也是睜一眼閉一眼。三是消防監(jiān)督人員作群眾工作的能力不高。在協(xié)調(diào)解決多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題的過程中存在工作方法簡單膚淺、服務(wù)意識不強等問題。很多時候只是以處罰為目的，處罰過后就不再過問了。四是監(jiān)督檢查的銜接中存在問題。建筑工程竣工后，消防分級管理的銜接存在著一些不暢的現(xiàn)象，往往是一級管理部門不理，二級管理部門不知道，三級管理部門管不到的現(xiàn)象。

　　（六）法律責任不清。一是設(shè)計、施工單位重利益輕安全。在多產(chǎn)權(quán)建筑的內(nèi)裝修中，設(shè)計和施工單位設(shè)計、施工時不重視整體情況，一味遵照甲方和使用要求相當然地設(shè)計和施工；或者明知存在問題，心存僥幸，蒙混過關(guān)；即使被消防部門發(fā)現(xiàn)指出，也是設(shè)計費用照收，施工費用照拿，沒有什么法律責任，最多是依據(jù)消防部門意見進行設(shè)計變更或者返工。二是物業(yè)管理和業(yè)主的法律責任不明。業(yè)主委員會本身不是一個實體，只有一些公約進行約束，出現(xiàn)消防管理問題后，沒有人愿意負責，導(dǎo)致消防部門連個負責人也找不到；雖然現(xiàn)在物業(yè)管理的法律法規(guī)已經(jīng)出臺，但是在實際貫徹落實中還很不到位，遇到問題，物業(yè)管理公司或是推委，或是根本無法解決，而消防部門也很難對其進行追究法律責任，最多也就是個不履行消防職責，給個行政警告。

　　三、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題的對策

　　對照上面分析的原因，多產(chǎn)權(quán)建筑在使用過程中出現(xiàn)的種種問題，最主要的原因就是由于各種職責不明確。要真正解決好多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理問題，必須著重從這個方面考慮。

　?。ㄒ唬┘哟笙佬麄髁Χ?，提高社會消防意識。一是要在《消防法》修改的基礎(chǔ)上，促成相關(guān)管理文件的出臺?！断婪ā纷鳛橄婪煞ㄒ?guī)的基本法，現(xiàn)在正在緊張的修訂過程中，作為政府消防管理的職能部門，消防部門應(yīng)當一改以往保姆式的消防管理辦法，做好政府的參謀，對多產(chǎn)權(quán)建筑存在的問題積極提請政府決議，極力促成多產(chǎn)權(quán)建筑的管理辦法的出臺，或者由各級政府牽頭成立相關(guān)組織進行督促，以彌補法律法規(guī)不完善的地方，明確和規(guī)范物業(yè)管理和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，落實責任，從而改善建筑的消防安全狀況。在政府部門監(jiān)督、協(xié)調(diào)和引導(dǎo)下，現(xiàn)實中多產(chǎn)權(quán)建筑的許多問題都能夠取得令人滿意的進展，另外，有一些城市已經(jīng)通過政府發(fā)文明確多產(chǎn)權(quán)建筑各方的責任，制定一些懲處措施來解決多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問題，從實踐結(jié)果看來也是可行的。二是加強消防宣傳，提高業(yè)主法律意識。各級人民政府應(yīng)經(jīng)常進行消防宣傳，同時利用廣播、電視、報刊等新聞媒體和有關(guān)部門網(wǎng)站的辦事須知專欄，加強公民對消防法律法規(guī)的宣傳，提高多產(chǎn)權(quán)建筑業(yè)主的法律意識，使他們能過懂法、守法。對于新開發(fā)的房產(chǎn)，消防部門可以聯(lián)合房管等有關(guān)部門發(fā)文明確開發(fā)企業(yè)在宣傳和與購房者簽訂合同時必須明確房產(chǎn)的使用性質(zhì)，購房者如要改變房產(chǎn)的使用性質(zhì)，必須經(jīng)過有關(guān)部門審核。房管、稅務(wù)等部門可以規(guī)范房產(chǎn)業(yè)主在與租賃方簽訂合同的形式，要求在房產(chǎn)租賃合同中必須明確不得擅自改變房產(chǎn)的使用性質(zhì)。三是加強對物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督，明確權(quán)利和義務(wù)。聯(lián)合相關(guān)部門或成立專門的組織，定期對物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會進行檢查，在分清產(chǎn)權(quán)的前提下，進一步規(guī)范物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會的管理行為，規(guī)范業(yè)主委員會與物業(yè)管理部門之間合同形式，制定統(tǒng)一的收費標準，規(guī)范產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間簽訂的合同樣式，分清各自的法律責任。明確物業(yè)管理部門的職責，同時維護物業(yè)管理部門合法權(quán)益，使物業(yè)管理部門能夠真正發(fā)揮作用。明確業(yè)主委員會的行為規(guī)范，使業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)實現(xiàn)完美統(tǒng)一，更好地配合好物業(yè)管理工作，更好地改善消防安全管理現(xiàn)狀。

　?。ǘ┨岣呦辣O(jiān)督質(zhì)量。一是要提高消防監(jiān)督人員素質(zhì)。第一，要定期將消防監(jiān)督人員分批進行封閉式的培訓，在進行消防技術(shù)規(guī)范學習的同時加強思想作風教育?，F(xiàn)實中，消防監(jiān)督人員長期忙于基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作疏于業(yè)務(wù)理論學習的現(xiàn)象很嚴重，而且只靠自學很難有很好的提高。第二，經(jīng)常性地進行工作作風教育，使消防監(jiān)督人員能夠正視手中的權(quán)利，真正把服務(wù)意識放在首位。第三，要切實提高消防監(jiān)督人員做好群眾工作的能力，在樹立群眾觀念的基礎(chǔ)上，通過培訓和學習，使消防監(jiān)督人員學會與群眾交流，掌握做好群眾工作的方法，已達到解決問題的目的。二是要改進消防監(jiān)督的方法。第一，要及早介入杜絕隱患。在建筑設(shè)計的方案評審階段，應(yīng)當協(xié)調(diào)其他建設(shè)部門及早介入，對于可能出現(xiàn)的多產(chǎn)權(quán)建筑方案及早提出對策，采取專家評審或者性能化設(shè)計的思想，提高建筑的消防安全系數(shù)，杜絕隱患的產(chǎn)生。同時也對建設(shè)單位和設(shè)計單位提出要求，嚴禁他們對建筑定性不明，投機取巧。現(xiàn)在社會上出現(xiàn)的公寓式辦公等建筑就很需要慎重。第二，要統(tǒng)一管轄避免盲區(qū)。對于多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管轄應(yīng)該本著同級管理的辦法，盡量杜絕一棟建筑的幾個單位中，一部分是消防支隊管理，一部分是消防大隊管理，還有派出所管理的交叉管理現(xiàn)象，避免出現(xiàn)管理盲區(qū)。第三，是陣地前移掌握及時信息。發(fā)揮公安派出所、居民委員會、村委會熟悉基層情況的優(yōu)勢，授權(quán)他們對基層情況進行普查，拓展消防監(jiān)督檢查的廣度和深度，推進消防工作社會化進程，從而達到及時掌握消防動態(tài)的目的。三是多產(chǎn)權(quán)建筑必須解決的問題。對于那些由于歷史原因造成的，產(chǎn)權(quán)分割不清和很難一次性解決問題的多產(chǎn)權(quán)建筑，消防監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)問題后，要分清主次難易，逐步消除隱患，但首先應(yīng)該解決好以下幾方面問題：第一，要確保疏散設(shè)施可靠。疏散設(shè)施的好壞直接關(guān)系到人們的生命安全，因此必須保證疏散的完好有效。對于歷史原因造成的問題，應(yīng)當從實際情況出發(fā)，提出最合理最可行的方法處理。第二，要確保是內(nèi)外消防水系統(tǒng)可靠。水是最廉價的滅火劑，也是實際滅火戰(zhàn)斗中最不能缺少的滅火劑，在多產(chǎn)權(quán)建筑的消防監(jiān)督檢查中必須確保室內(nèi)外的消防水系統(tǒng)有效，由于建筑水系統(tǒng)不可靠而導(dǎo)致慘重損失的火災(zāi)案例是很多的。第三，要嚴格控制火災(zāi)荷載。對于多產(chǎn)權(quán)建筑中場所的裝修，消防監(jiān)督一定要嚴格按照內(nèi)裝修設(shè)計和驗收規(guī)范執(zhí)行，從嚴執(zhí)行。第四，要堅決杜絕“三合一”現(xiàn)象。（三）全面實施火災(zāi)公眾責任險?；馂?zāi)公眾責任險是一種具有很強社會管理功能的險種，它對于社會生產(chǎn)和人民生活無關(guān)系緊密。為了防范于未然，對于多產(chǎn)權(quán)建筑的經(jīng)營者或者業(yè)主來說，參加火災(zāi)公眾責任險時分散和轉(zhuǎn)移經(jīng)營活動中的各種火災(zāi)責任風險，化解社會矛盾的有效途徑。