??????? 社區(qū)要生存好、發(fā)展好，觀念一定要變，管理一定要創(chuàng)新，把積極性調(diào)動起來，把一些好的政策利用好，運(yùn)作好。油田社區(qū)運(yùn)行機(jī)制的建立應(yīng)該是既有利于礦區(qū)專業(yè)發(fā)展、增強(qiáng)動力的機(jī)制，也是有利于主營單位輕裝上陣、明晰支出的機(jī)制。
??????? 5油田社區(qū)市場化發(fā)展存在的問題
??????? 市場化包括兩部分，當(dāng)?shù)氐氖袌龌胶陀吞锏钠胶鈫栴}，也就是所說的內(nèi)部市場和地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的外部市場。
??????? 油田社區(qū)成立以來，由于社會化管理程度不高，一直采取的是區(qū)域管理與系統(tǒng)管理相結(jié)合的油田企業(yè)內(nèi)部管理模式。橫向上，對所轄范圍實(shí)行區(qū)域化和專業(yè)化管理；縱向上，對口接受機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；管理局對社區(qū)實(shí)行費(fèi)用補(bǔ)貼和服務(wù)質(zhì)量為主要的經(jīng)營考核運(yùn)行機(jī)制。這些都嚴(yán)重影響了油田社區(qū)的市場化的發(fā)展，管理體制、運(yùn)行機(jī)制、資源配置上，與當(dāng)前的物業(yè)市場不相匹配，目前突出表現(xiàn)出以下問題。
??????? 一是社區(qū)行政性管理模式與市場化差異。油田社區(qū)是隸屬于油田的二級單位，各類服務(wù)設(shè)施、組織、場所都是由社區(qū)自建并自成體系；居民自治團(tuán)體較少，居民自我參與社區(qū)管理的程度較低。社區(qū)內(nèi)事務(wù)的決策、制度體系、組織形式往往還帶有油田的行政管理特點(diǎn)。
??????? 二是社區(qū)區(qū)域管理模式與市場化的差異。從社區(qū)的服務(wù)區(qū)域方面來看，油田十個社區(qū)的服務(wù)區(qū)域是在管理局按照地域界限進(jìn)行劃分的，劃分服務(wù)區(qū)域的同時也劃分了物業(yè)服務(wù)的市場。各社區(qū)按照地域界限進(jìn)行管理，社區(qū)與社區(qū)之間不存在市場競爭。這種相對封閉性的管理模式，導(dǎo)致了目前的區(qū)域相對壟斷的狀態(tài)，管理局劃分的區(qū)域成了各自為政的服務(wù)市場。
??????? 三是社區(qū)資金投入的方式與市場化的差異。油田對社區(qū)管理調(diào)控的主要方式是經(jīng)營承包責(zé)任制，即每年年初與各社區(qū)簽訂經(jīng)營承包合同，然后由經(jīng)營管理部、財(cái)務(wù)資產(chǎn)處、公共事業(yè)部等部門按照承包合同的要求定期或不定期的對社區(qū)進(jìn)行考核，根據(jù)考核結(jié)果采取季度預(yù)兌現(xiàn)、年終總兌現(xiàn)的方式進(jìn)行獎懲，經(jīng)濟(jì)效益狀況以及企業(yè)對社區(qū)建設(shè)的重視和投入程度直接影響社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。這種具有濃厚經(jīng)濟(jì)依賴性的以收抵支“吃補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，使社區(qū)無法形成獨(dú)立經(jīng)營核算的現(xiàn)實(shí)。
??????? 四是社區(qū)的管理職能與市場化的差異。油田社區(qū)都是集決策、管理、服務(wù)三種職能于一身的“一攬子”式的管理模式。一方面它行使業(yè)主（管理局是國家授權(quán)的業(yè)主）的決策職能，對小區(qū)的總體規(guī)劃、未來發(fā)展等問題進(jìn)行研究和決策；同時還行使物業(yè)公司的管理職能，對小區(qū)的經(jīng)營費(fèi)用實(shí)施管理；另外還行使部分專業(yè)化公司的服務(wù)職能，對小區(qū)的環(huán)衛(wèi)綠化、轉(zhuǎn)供水電氣暖、房屋維修、治安保衛(wèi)等進(jìn)行管理服務(wù)。從過去“大而全”的組織模式進(jìn)入現(xiàn)在“小而全”管理體制。
??????? 五是與《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定中的差距。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”其特征是：一是社會化，通過物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。二是市場化，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，業(yè)主聘用的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主的意志與要求去實(shí)施物業(yè)管理，改變終身制企業(yè)的聘用制，促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改善和服務(wù)質(zhì)量的提高。三是企業(yè)化，物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能，它作為一個獨(dú)立的企業(yè)法人，按照《公司法》規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。
??????? 綜上所述，油田社區(qū)社會化管理程度不高，建立和參與市場化運(yùn)行，還存在很多需要解決的問題。
??????? 6油田社區(qū)市場化發(fā)展的途徑
??????? 油田社區(qū)企業(yè)的市場化發(fā)展是今天經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，無論是內(nèi)部模擬市場化，還是完全市場化經(jīng)營。在現(xiàn)有這種法律、政策、體制等都不健全的前提下，油田社區(qū)如何進(jìn)行市場化的推進(jìn)工作？從自身的實(shí)際情況出發(fā)，從轉(zhuǎn)變思想觀念、規(guī)范物業(yè)管理、尋求彌補(bǔ)方法等方面著手，積極與市場經(jīng)濟(jì)接軌。
??????? 一是轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識，在思想觀念上適應(yīng)市場化發(fā)展。作為一個特大型國有企業(yè)的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，影響推進(jìn)市場化管理進(jìn)程的主要制約因素，除了法律、政策、體制方面的原因外，主要是由于思想觀念還比較落后，揉入了太多的依賴思想，表現(xiàn)出了太強(qiáng)的惰性意識。邁不開解放思想的步子，不想徹底掙脫長期以來在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的陳舊思想觀念的束縛。應(yīng)盡快樹立起全新的物業(yè)管理市場經(jīng)營觀念，在促進(jìn)廣大職工的思想盡快由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識向市場經(jīng)營意識轉(zhuǎn)變，帶動居民市場化意識的轉(zhuǎn)變。
??????? 思想觀念的轉(zhuǎn)變是一個“痛苦”的過程，一方面要把根植了多年的福利性物業(yè)管理觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的物業(yè)管理上來,需要社區(qū)從事務(wù)性管理的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)型管理，增強(qiáng)服務(wù)意識,建立相應(yīng)的服務(wù)管理體制。把物業(yè)管理作為一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以管理促服務(wù)的系統(tǒng)工程。積極改變態(tài)度，引領(lǐng)居民思想觀念的轉(zhuǎn)變，正確定位自己服務(wù)型的位置，把傳統(tǒng)的管理意識逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)意識，完善小區(qū)的管理與服務(wù)，更好更多的為居民服務(wù)。另一方面要教育居民增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)意識,充分認(rèn)識享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)權(quán)利與交納相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)之間的對等性。
??????? 任何思想觀念的轉(zhuǎn)變離不開教育的推動，堅(jiān)持依靠教育推動觀念轉(zhuǎn)變。否定過去是痛苦的，轉(zhuǎn)變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉(zhuǎn)變，思想觀念就難以有大的突破，改革發(fā)展就難以有大的作為。通過多種信息渠道宣傳教育，將推進(jìn)社區(qū)改革和市場競爭的信號傳遞到最基層，傳遞到每一個員工，使大家逐步認(rèn)識到：走物業(yè)管理市場化發(fā)展道路是大勢所趨。只有從事實(shí)上具有從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的運(yùn)作模式向充滿活力和生機(jī)、競爭和風(fēng)險(xiǎn)并存的市場模式轉(zhuǎn)變，所從事的物業(yè)管理才大有希望，才能從根本上維護(hù)好企業(yè)和職工群眾的切身利益。
??????? 二是依法定位居民業(yè)主身份，理順物業(yè)管理法律關(guān)系。市場經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵的核心點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)清晰，而油田小區(qū)配套設(shè)施和土地使用權(quán)屬于國有資產(chǎn)，社區(qū)居民可以使用，管理權(quán)屬于油田社區(qū)。同時，油田生產(chǎn)生活配套建設(shè)，很多小區(qū)生活和生產(chǎn)區(qū)域沒有明確的界限，居民公用分?jǐn)偯娣e難以確定，產(chǎn)權(quán)關(guān)系難以界定。由于社區(qū)居民無法取得房產(chǎn)證明，不能夠成為真正意義上的“業(yè)主”。為了使油田社區(qū)的正常運(yùn)作，應(yīng)該積極尋求規(guī)范社區(qū)管理和服務(wù)的法律依據(jù)。
??????? 按照《物權(quán)法》第十七條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，油田社區(qū)居民尚未取得房產(chǎn)證，還不是嚴(yán)格法律意義上的“業(yè)主”，同時占油田住房絕大多數(shù)的房改房、房改經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)問題尚未解決，土地出讓金沒有繳納，共有部分產(chǎn)權(quán)問題尚需要進(jìn)一步明晰?，F(xiàn)實(shí)生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突，應(yīng)對“業(yè)主身份”問題做出規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！痹撘?guī)定為明確油田社區(qū)居民身份，規(guī)范社區(qū)管理和服務(wù)的法律關(guān)系提供了法律依據(jù)和有力的保障。
??????? 三是找出政策差距，積極尋求彌補(bǔ)方法。由于法律因素、政策因素和油田社區(qū)的自身因素，與市場化企業(yè)還有一定的距離，社區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未建立。占據(jù)整個物業(yè)管理法律關(guān)系核心的物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約，是以事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系來替代，尚未形成系統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約。油田社區(qū)管理模式的行政性、各自為政的服務(wù)市場封閉性、以收抵支“吃補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)依賴性……所有這些，在很大程度上影響了社區(qū)與市場經(jīng)濟(jì)的接軌，同時也給社區(qū)管理帶來許多工作上的被動。為了改善因體制帶來的工作上的被動，應(yīng)該積極尋求具有統(tǒng)籌規(guī)劃和針對性、操作性強(qiáng)的彌補(bǔ)措施，將工作的被動轉(zhuǎn)為主動。
??????? ①建立和完善管理制度。為了促進(jìn)社區(qū)管理服務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營等項(xiàng)工作規(guī)范有序運(yùn)行，提高運(yùn)行質(zhì)量和運(yùn)行效能，建立健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置工作崗位。首先制訂和完善管理規(guī)定、管理辦法、考核標(biāo)準(zhǔn)等管理規(guī)章。其次是設(shè)立和完善崗位職責(zé)、操作標(biāo)準(zhǔn)和流程規(guī)范。同時以系統(tǒng)性、綜合性、配套性、先進(jìn)性和有效性為原則，制定《社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系表》、《住宅小區(qū)疏通維修服務(wù)管理規(guī)范》和《綠化區(qū)域病蟲害防治管理規(guī)范》、《住宅小區(qū)公共設(shè)施管理規(guī)范》、《油田礦區(qū)園林綠化工程施工及驗(yàn)收技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《園林綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等工作標(biāo)準(zhǔn)。
??????? ②制定小區(qū)管理文件。規(guī)范小區(qū)居民行為，加大各項(xiàng)管理制度的覆蓋力度和執(zhí)行力度，在管理上不要留下死角，制定小區(qū)管理文件，出臺有關(guān)規(guī)范物業(yè)服務(wù)中的物業(yè)費(fèi)、妨害小區(qū)管理、保安管理、相鄰關(guān)系、養(yǎng)犬問題、住宅改經(jīng)營用房等問題的《法律實(shí)務(wù)指南》、《居民公約》、《住戶手冊》、《裝修手冊》、《住戶守則》、《停車場規(guī)則》、《交通規(guī)則》、《租用停車位合約》、《消防手冊》等管理規(guī)定，作為工作實(shí)踐指南。
??????? ③積極引入行政執(zhí)法和司法救濟(jì)機(jī)制?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：“城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財(cái)政、民政、價(jià)格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作?！薄稏|營市物業(yè)管理暫行辦法》第四條規(guī)定：“建設(shè)、規(guī)劃、市政、城市管理、行政執(zhí)法、公安、物價(jià)、民政等部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！鄙鐓^(qū)建設(shè)是社區(qū)與政府、駐區(qū)企業(yè)單位和居民四方合作、資源共享、相互支持的過程。政府是社區(qū)建設(shè)的倡導(dǎo)者和推動者，社區(qū)建設(shè)離不開政府支持。行政執(zhí)法進(jìn)社區(qū)有利于規(guī)范社區(qū)管理，爭取政策支持，要主動與政府行政管理部門協(xié)調(diào)，建立行政執(zhí)法聯(lián)系制度，實(shí)現(xiàn)行政執(zhí)法進(jìn)社區(qū)。同時要充分發(fā)揮油田社區(qū)行政管理的優(yōu)勢，大力加強(qiáng)宣傳和教育，提高小區(qū)居民法律意識和權(quán)利義務(wù)觀念，調(diào)動小區(qū)居民建設(shè)和諧社區(qū)的積極性和主動性，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。
??????? 油田社區(qū)管理對于我們來說，本身就是一個新生事物，相比發(fā)達(dá)國家、大城市的社會事業(yè)管理，在認(rèn)識上和經(jīng)驗(yàn)方面還有很多不足，面對企業(yè)深化社區(qū)改革的關(guān)鍵時期，應(yīng)該理性的分析現(xiàn)實(shí)存在的問題、發(fā)掘內(nèi)在潛力、利用資源優(yōu)勢，穩(wěn)步推進(jìn)社區(qū)發(fā)展。期望本文能夠?yàn)橛吞锷鐓^(qū)發(fā)展提供一些借鑒之材。
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