（一）因機電設備的要害部分基本是在機房，機房管理是維修、保養(yǎng)、運行的重點。本大樓主要電氣機房是1600KV配電室。

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　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．給水系統(tǒng)

　　消防泵房設獨立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池，通過生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。

　　2．排水系統(tǒng)

　　F1-F14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。

　　3．雨水系統(tǒng)

　　F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL-1~6雨水立管，由F1雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另B1層坡道雨水排至地庫集水池，由潛水泵提升排出。

　　常見維修要點：

　　1．管道漏水修理

　　2．管道堵塞排堵

　　3．水龍頭與閥門的維修

　　4．衛(wèi)生潔具的維修

　　5．電熱水器的常見故障及排除

　　6．水泵保養(yǎng)及維修

　　7．壓力表的校驗

　　8．潛水泵的檢查保養(yǎng)

　　9．熱交換器的運行與維修

　　10．生活水箱的清洗消毒

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　　對系統(tǒng)的了解

　　1．B1車庫、設備機房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。

　　2．一般照明以單電源供電，照明及插座分別由配電箱分支路供電，照明支路采用單相兩線制，插座支路采用單相三線制并設漏電開關(guān)保護；事故照明采用雙電源末端互投，由專用的配電箱供電。

　　照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場所如應急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC控制，每層電氣豎井內(nèi)未設電度計量裝置。

　　常見維修要點

　　1．電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

　　2．絕緣電阻測量及損傷線更換

　　3．配電箱的檢查

　　4．照明燈具的維修

　　（四）通風空調(diào)系統(tǒng)

　　常見維修要點：

　　1．空調(diào)處理機組

　　2．風機盤管

　　3．末端控制裝置

　　4．分體式空調(diào)機

　　5．雙溫水系統(tǒng)

　　6．加濕裝置

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　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．夏季供冷、冬季供暖均采用美國頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機組，其特點是節(jié)能環(huán)保。

　　2．運行維護要點：

　　真空度的管理

　　冷劑的凈化

　　吸收液的管理

　　冷卻水的管理

　　預防及及時處理結(jié)晶

　　天然氣系統(tǒng)安全管理

　　3．冷卻塔

　　冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時補水，避免對直燃機造成損害。

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　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．本樓水滅火系統(tǒng)是由自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、B1消防水池、消防水泵機組共同組成。室外設有消防水結(jié)合器。

　　2．運行維護要點：

　　自動噴灑系統(tǒng)

　　氣體滅火系統(tǒng)

　　管道閥門

　　電接點壓力表

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　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．本樓設有消防梯1臺，停層站15/15，

　　客用梯4臺，停層站15/15，

　　2．監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運行可以在（中控室/消防中心/遠程監(jiān)視運行和火災應急控制）

　　維護要點：

　　1．物業(yè)管理者應做的工作：鑰匙、日常巡檢維護、收集資料、按期報檢、管理備品備件工具、建立使用制度等；

　　2．設備專業(yè)維護：（選擇具備資質(zhì)的分包方，按周期維保，以及建立確定應急處理辦法。）

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　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．本樓是以較高標準的智能化辦公樓為設計和建設目的的，因此基本具有：

　　樓宇設備自動化BAS系統(tǒng)

　　消防管理自動化FAS系統(tǒng)

　　安防管理自動化SAS系統(tǒng)

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　　辦公自動化OAS系統(tǒng)）

　　樓宇自控：消防報警與設備聯(lián)動、保安監(jiān)視、綜合布線。（以及出入控制、防盜報警、停車場管理、智能卡）等系統(tǒng)的先進性、實用性、安全性、可擴充性，對維護進行統(tǒng)一管理提供了集中、方便的條件。

　　樓宇自控系統(tǒng)：

　　監(jiān)視：空調(diào)機組、冷卻塔、水泵、送排風等設備的運行狀況；

　　監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設備壓力等；

　　可控制：部分設備啟、停，照明系統(tǒng)的開關(guān)等。

　　消防報警系統(tǒng)：具有火災控測器報警和聯(lián)動切換設備狀態(tài)的功能。

　　2．運行維護的要點：結(jié)合實際正確使用設備

　　熟悉操作系統(tǒng)和應用軟件的構(gòu)成

　　保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄

　　選擇可靠的分包方，按周期維保、增補、擴充、升級等內(nèi)容的工作。

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　　運行維護要點：按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理

　　按設備使用說明書進行維護
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